Une vue aérienne montre un quartier inondé dans la communauté non constituée en société de Pajaro à Watsonville, en Californie, le 11 mars 2023.
Josh Edelson | AFP | Getty Images
Plus d’une décennie après qu’un effondrement des prêts hypothécaires aux États-Unis a menacé de détruire le système financier international, un investisseur “Big Short” voit une fois de plus un désastre financier se préparer sur le marché immobilier.
Dave Burt, PDG de la société de recherche en investissement DeltaTerra Capital, qui vise à aider les clients à gérer le risque climatique, était l’un des rares sceptiques à avoir reconnu que le marché du logement était au bord de l’effondrement en 2007.
Il a aidé deux des protagonistes du best-seller de Michael Lewis “The Big Short” à parier contre le marché hypothécaire à la veille du krach financier mondial de 2008. Il s’est avéré qu’ils avaient raison et ont gagné des milliards.
Maintenant, Burt pense qu’un risque climatique négligé pourrait voir l’histoire se répéter.
“Je suis toujours à l’affût de ces gros problèmes systémiques et il y a plusieurs raisons à cela”, a déclaré Burt à CNBC par vidéoconférence.
“Professionnellement, si quelque chose est mal évalué, alors en tant qu’investisseur, ce qui a été mon travail pendant la majeure partie de ma carrière, votre principale opportunité d’ajouter de la valeur est d’identifier quelque chose qui est soit trop bon marché pour être acheté par vos clients, soit quelque chose qui l’est trop coûteux à vendre pour votre client », a-t-il déclaré.
“D’un point de vue personnel, et cela est en partie basé sur cette perspective professionnelle, j’ai vu quand cela tourne mal, à quel point cela peut avoir un impact sur les économies et la société et nos plus vulnérables. Et je réfléchis vraiment à l’après-mondial période de crise financière ici aux États-Unis de 2008 à 2012 où il y a eu une énorme quantité de souffrances humaines.”
Finalement, vous allez atteindre un point de basculement local ou national où il y aura une sorte de bulle qui éclatera.
Jérémy Porter
Responsable des implications climatiques chez First Street Foundation
Burt a déclaré que les recherches de DeltaTerra Capital suggèrent que 20 % des foyers américains sont « significativement exposés » à un problème de mauvaise tarification en raison du risque d’inondation. S’il se concrétise, il a averti que les retombées pourraient ressembler à la correction extraordinaire observée lors de la crise financière mondiale.
“Nous pensons que ce problème de retarification représente peut-être un quart de la taille et de l’ampleur du [global financial crisis] dans l’ensemble, mais bien sûr très, très dommageables au sein de ces communautés exposées », a déclaré Burt.
Ses commentaires surviennent à un moment où le marché du logement connaît actuellement un changement fondamental majeur en raison de la hausse des taux hypothécaires et alors que les banques centrales mondiales poursuivent la lutte contre l’inflation en augmentant les taux d’intérêt.
À son tour, Burt dit que certaines fissures commencent à apparaître dans les termes du coût de l’assurance. Il a noté que la reprise en Floride après l’ouragan Ian était un problème qu’il surveillait de près, en particulier parce que cette onde de tempête a révélé un cauchemar d’assurance contre les inondations pour les propriétaires.
“Vont-ils devenir des gouffres cette année? Je n’en suis pas sûr”, a déclaré Burt. “Mais une observation des données fondamentales les plus fréquentes sur les ventes de maisons et les stocks de maisons indique que les choses vont définitivement vers le sud pour ces propriétés exposées.”
Le marché immobilier américain surévalué ?
Alors que la plupart des investisseurs restent sceptiques quant à l’impact des risques climatiques sur leurs portefeuilles, une étude récente a averti que le marché immobilier américain pourrait être surévalué d’environ 200 milliards de dollars en raison de risques d’inondation non évalués.
L’analyse a été publiée à la mi-février dans la revue Nature Climate Change. Rédigée par des chercheurs de l’Environmental Defense Fund, de la First Street Foundation et de la Réserve fédérale américaine, entre autres, l’étude a modélisé les changements au niveau de la propriété dans le risque d’inondation à travers les États-Unis au cours des trois prochaines décennies et a averti que les ménages à faible revenu étaient particulièrement vulnérables à la maison dévaluation de la valeur.
“La principale raison pour laquelle cela compte de notre point de vue est que le risque climatique n’est pas pris en compte dans le marché du logement”, a déclaré à CNBC Jeremy Porter, responsable des implications climatiques à la First Street Foundation.
“Les coûts actuels ou les évaluations des maisons ne tiennent pas compte de la réalisation de ce risque d’inondation réel, et cela ne tient pas compte du fait que nous avons une énorme surévaluation attachée aux propriétés à travers le pays.”
Porter a averti que, comme les gens continuent de ne pas disposer d’informations suffisantes sur les risques climatiques lors de l’achat de leur maison, le danger persiste que les ménages perdent une part importante de la valeur de leur propriété du jour au lendemain.
“Ce n’est pas si farfelu de dire que vous avez atteint un point de basculement”, a déclaré Porter. “Cela peut être communauté par communauté. Il peut s’agir d’un point de basculement plus important que vous atteignez à travers le pays sur le marché immobilier. Mais finalement, vous allez atteindre un point de basculement local ou national où il y aura un type de bulle qui éclate.”
Des photos aériennes montrent des dégâts sur la plage de Fort Myers le 1er mars 2023, causés par l’ouragan Ian, qui a touché terre fin septembre 2022.
Sentinelle d’Orlando | Service de nouvelles de la tribune | Getty Images
À l’heure actuelle, l’étude indique que près de 15 millions de propriétés américaines sont confrontées à une probabilité annuelle d’inondation de 1%, les dommages annuels prévus aux propriétés résidentielles devant dépasser 32 milliards de dollars.
Il a également averti que la fréquence et la gravité croissantes des inondations au milieu de l’aggravation de l’urgence climatique pourraient voir le nombre de propriétés américaines exposées aux inondations augmenter de 11 % et les pertes annuelles moyennes bondir d’au moins 26 % d’ici 2050.
“Lorsque vous achetez une maison, l’une des considérations les plus importantes est le coût d’entretien de cette maison et je pense que de nombreuses décisions importantes sont prises en fonction de cela”, a déclaré Burt.
“En fin de compte, jusqu’à ce que les gens aient de bonnes informations sur ce à quoi ces coûts liés au climat vont ressembler, nous créons de nouveaux problèmes chaque jour. Je pense que c’est vraiment le nœud du problème.”
Réfléchissant aux conclusions de l’étude, Jesse Gourevitch, chercheur postdoctoral à l’Environmental Defense Fund, a déclaré à CNBC que la surévaluation était plus répandue chez les propriétaires à faible revenu.
Il a ajouté que “si une déflation des prix devait se produire, cela aurait le potentiel d’élargir les écarts de richesse aux États-Unis et d’exacerber les inégalités”.
Un autre risque important, a déclaré Gourevitch, était susceptible d’être les effets potentiellement néfastes sur les recettes fiscales des collectivités locales, car les recettes totales des municipalités dépendent généralement fortement des recettes de l’impôt foncier. “Et avoir cela lié à un actif physique qui est exposé au changement climatique, je pense, introduit beaucoup de risques pour la stabilité de ce flux de revenus”, a déclaré Gourevitch.
“Une crise humanitaire”
Loin d’être un problème national, Burt a souligné que les risques climatiques associés au marché immobilier américain constituaient un problème majeur pour les pays du monde entier.
“Je pense que lorsque vous commencez à penser à ces problèmes à l’échelle mondiale, vous commencez à penser aux implications plus importantes que les pays les plus exposés sont souvent les plus pauvres également”, a déclaré Burt.
“Il s’agit plus d’une crise humanitaire lorsque vous commencez à regarder cela à travers une lentille mondiale.”
TOPSHOT – Une vue aérienne montre une zone complètement détruite par les inondations dans le district de Blessem à Erftstadt, dans l’ouest de l’Allemagne, le 16 juillet 2021.
SEBASTIEN BOZON | AFP | Getty Images
Munich Re, la plus grande société de réassurance au monde, a observé de fortes pertes économiques en 2022 alors que la crise climatique provoquait davantage d’événements météorologiques extrêmes, tels que l’ouragan Ian aux États-Unis et des inondations apocalyptiques au Pakistan. La réassurance fait référence à l’assurance pour les compagnies d’assurance.
Il a estimé que ces pertes s’élevaient à 270 milliards de dollars l’an dernier, dont environ 120 milliards de dollars étaient couverts par les assurances. Le total des sinistres assurés poursuit la tendance des sinistres élevés des dernières années.
“En fin de compte, quelqu’un doit payer pour ces pertes croissantes”, a déclaré à CNBC Ernst Rauch, climatologue et géologue en chef chez Munich Re. “Qu’il soit assuré ou non, c’est un fardeau économique croissant.”
Un domaine particulièrement préoccupant, a déclaré Rauch, était les crues soudaines. Il s’agit d’un type spécifique d’inondation dans lequel la pluie tombe si rapidement que le sol sous-jacent ne peut pas l’évacuer assez rapidement.
Il a cité les inondations excessives observées en Allemagne en 2021 qui ont provoqué des débordements de rivières qui ont dévasté des villes de l’ouest de l’Allemagne, de la Belgique, de l’Autriche et de certaines parties des Pays-Bas, de la Suisse et du Luxembourg.
“Ce type d’événements pluviométriques locaux et régionaux extrêmes est en augmentation dans de nombreuses régions – et ils sont sous-estimés. Peu importe que nous parlions d’un propriétaire typique en Allemagne ou dans d’autres parties du monde”, a déclaré Rauch.
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