Peu de temps après la flambée des taux hypothécaires ce printemps, le marché immobilier américain a glissé dans ce que l’industrie aime appeler une récession immobilière. Cela signifie que les niveaux d’activité du logement, comme les ventes de maisons, se contractent fortement. Ce n’est guère surprenant : l’histoire nous dit qu’une Réserve fédérale luttant contre l’inflation signifie qu’une soi-disant récession immobilière est imminente.
Alors que les récessions immobilières sont historiquement courantes, les corrections des prix des maisons sont moins courantes. C’est pourquoi les haussiers immobiliers, tout comme ils l’ont fait en 2006, ont refusé de reconnaître la possibilité d’une chute des prix des maisons. Mais encore une fois, ils se trompent.
Au fur et à mesure que les données arrivaient cet été, John Burns Real Estate Consulting a fourni des données à Fortune montrant que les marchés mousseux comme Boise et Phoenix avaient déjà fait exploser leurs sommets des prix de l’immobilier. Maintenant, il semble que la correction des prix des maisons ait dépassé les marchés immobiliers occidentaux en surchauffe.
Parmi les 148 principaux marchés régionaux du logement suivis par John Burns Real Estate Consulting, 98 marchés ont vu la valeur des maisons chuter par rapport à leurs sommets de 2022. Sur 11 marchés, le Burns Home Value Index* a déjà chuté de plus de 5 %. Tout simplement: La correction des prix des maisons aux États-Unis est plus nette et plus généralisée qu’on ne le pensait.
« Notre point de vue est que vous verrez – et nous le constatons en ce moment – les prix des maisons chuteront même si les niveaux d’offre ne sont pas en train de grimper. Et je pense que c’est une chose intéressante qui commence maintenant à surprendre beaucoup de gens », a déclaré Rick Palacios Jr., responsable de la recherche chez John Burns Real Estate Consulting. Fortune.
Lorsque le dernier cycle immobilier s’est terminé en 2005, les prix des maisons n’ont pas chuté jusqu’à ce que les niveaux des stocks montent en flèche. Cette fois-ci, les prix des maisons chutent malgré les niveaux des stocks sont toujours inférieurs de 41,5 % aux niveaux d’avant la pandémie. Comment est-ce possible? Eh bien, la flambée des taux hypothécaires associée à une appréciation record du prix des maisons a poussé le marché du logement à des niveaux effervescents. Et maintenant, les acheteurs repoussent.
« Plus ça dure [mortgage] les taux restent élevés, nous pensons que le logement va continuer à le ressentir et à avoir ce mode de réinitialisation. Et le mécanisme de réinitialisation de l’abordabilité qui doit se produire en ce moment est activé [home] des prix. Et donc il y a beaucoup de marchés à travers le pays où nous prévoyons que les prix des maisons vont chuter à deux chiffres », déclare Palacios.
Les marchés du logement les plus durement touchés par la crise pandémique du logement appartiennent à l’un des deux groupes.
Le premier concerne les hubs technologiques à coût élevé. En fait, les plus fortes baisses de la valeur des maisons se trouvent à San Francisco (en baisse de 8,2 % par rapport à son sommet de 2022), à San Jose (en baisse de 8,2 %) et à Seattle (en baisse de 7,8 %). Non seulement leurs marchés immobiliers haut de gamme sont plus sensibles aux taux, mais leurs secteurs technologiques le sont aussi.
Le deuxième groupe comprend des marchés mousseux comme Austin (en baisse de 3,5%), Boise (en baisse de 3,5%), Phoenix (en baisse de 5,3%) et Reno (en baisse de 5,3%). Le boom immobilier pandémique a vu les prix des maisons sur des marchés comme Austin et Phoenix aller bien au-delà de ce que les revenus locaux soutiendraient historiquement. Selon Moody’s Analytics, Boise à elle seule est « surévaluée » de 72 %. D’un point de vue historique, lorsqu’un cycle de l’immobilier ” se renouvelle “, il frappe normalement le plus durement les marchés de l’immobilier ” surévalués “.
Alors que 98 marchés sont tombés de leurs sommets, 50 autres marchés n’ont pas encore chuté de leur prix record de 2022. La plupart de ces marchés sont situés le long de la côte Est. Certains de ces marchés, comme Newark et Louisville, ont enregistré des gains de prix plus modestes pendant le boom immobilier pandémique. Onze de ces marchés se trouvent en Floride, qui est restée étonnamment résiliente cet été
Mais ce n’est pas parce qu’un marché n’a pas connu de baisse des prix de l’immobilier qu’il ne le fera pas. En effet, cela pourrait encore être le début de la correction des prix des maisons : depuis mai, John Burns Real Estate Consulting prédit que les prix des maisons aux États-Unis chuteront en 2023 et 2024.
Du sommet au creux, Moody’s Analytics s’attend à ce que les prix des maisons aux États-Unis chutent jusqu’à 5 % au cours de ce cycle. Dans des marchés du logement nettement « surévalués », Moody’s Analytics s’attend à des baisses de 5 % à 10 %. Cet appel ne suppose aucune récession. Si une récession se manifeste, Moody’s Analytics s’attend à une baisse nationale du prix des maisons de 5 à 10 %. Dans des marchés du logement nettement « surévalués », une récession signifie qu’ils verraient probablement les prix des maisons chuter de 15 % à 20 %.
Plusieurs autres sociétés de recherche, dont Zonda et Zelman & Associates, ont prédit la chute des prix des maisons aux États-Unis. Cependant, personne ne prédit une baisse des prix des maisons aux États-Unis comparable à celle du dernier ralentissement immobilier. Du sommet au creux, les prix des maisons aux États-Unis ont chuté de 27 % entre 2006 et 2012.
“Je sais cela [double-digit home price declines] Cela semble vraiment très mauvais, mais la réalité est que vous devez adopter une perspective à plus long terme et avoir une certaine perspective, car ces marchés ont connu des hausses de 30 %, 40 %, 50 % et plus au cours des deux dernières années. Nous avons donc vraiment compressé en un an ou deux une décennie d’appréciation du prix de l’immobilier. Donc, même si nos prévisions sont justes et que les prix baissent à deux chiffres sur certains de ces marchés au cours des prochaines années, nous n’allons que réinitialiser les prix des maisons en 2020 ou au début de 2021”, a déclaré Palacios. Fortune.
Si vous souhaitez écouter l’intégralité de l’interview de Rick Palacios Jr, allez ici et passez à la marque des 9:00 minutes. Si vous voulez rester à jour sur la correction du logement, suivez @NewsLambert sur Twitter.
* La correction actuelle du logement a entraîné une baisse des ventes de maisons haut de gamme à un rythme plus rapide que les autres niveaux de prix. Cela, bien sûr, fausse les prix de vente moyens et médians des maisons. L’indice de valeur des maisons de Burns, un calcul exclusif des valeurs des maisons locales, aide à éliminer ce bruit pour les maisons neuves et existantes. Les résultats d’août 2022 sont préliminaires.
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