La récente flambée du logement a également entraîné des changements sismiques sur le marché locatif en 2021, car moins d’Américains de toutes races et de tous âges ont loué pour la première fois depuis la Grande Récession. Pour les Afro-Américains, 2021 a marqué la première baisse de leur part du marché locatif depuis 2000.
Bien que ces tendances se soient probablement arrêtées dans le récent refroidissement du logement, elles offrent une lueur d’espoir dans la réduction du vaste écart racial historiquement enraciné dans l’accession à la propriété, qui a tendance à être plus abordable que la location au fil du temps. Les experts du logement affirment que 2021 sera une année importante pour l’accès à la propriété, inversant les tendances qui ont largement ignoré les personnes de couleur des avantages de l’accession à la propriété dans les années qui ont suivi la crise du logement de 2007-2008.
“Nous assistons à une véritable étincelle dans l’accession à la propriété des Noirs et des Latinos parce que les gens – en grande partie, la génération Y – ont pu économiser pendant la pandémie”, a déclaré Andre Perry, chercheur principal à la Brookings Institution. «Maintenant, que ce soit soutenu, c’est une autre histoire. Mais ce que vous avez vu en 2021 est une bonne chose car l’accession à la propriété crée de la richesse et d’autres opportunités qui profitent à des communautés entières.”
Pendant la pandémie, les Noirs et les Hispaniques américains, en particulier, ont été touchés de manière disproportionnée par les licenciements et étaient plus à risque de complications liées au covid au début de la pandémie. Mais les chèques de relance fédéraux, combinés à l’aide au logement et au gel des prêts étudiants, ont permis à de nombreuses familles d’économiser à des taux record à partir de 2020. Les taux d’intérêt les plus bas ont rendu l’emprunt pour une maison moins cher.
Pour un sous-ensemble de locataires ayant des emplois stables et suffisamment d’économies pour constituer un acompte, ce coup de pouce a été suffisant pour les pousser à devenir propriétaires plus tôt qu’ils ne l’avaient prévu.
« Est-ce que j’avais l’intention d’acheter ? Pas du tout », a déclaré Taria Faison, 45 ans, une podcasteuse de Baltimore qui a fermé une maison de ville à l’automne 2021. « Mais le loyer a continué d’augmenter et les fissures dans nos murs n’ont cessé de grossir. Et finalement on s’est juste dit, ‘quelque chose doit changer’.
Faison et son mari, Cory, un technicien en alarme incendie, ont plongé dans son 401 (k) pour couvrir l’acompte sur leur maison de 333 000 $. Leurs versements hypothécaires de 2 000 $ par mois sont un peu plus élevés que leur loyer, mais Faison a déclaré qu’elle trouvait réconfortante de savoir qu’elle accumulait des capitaux propres. “C’est ce que je veux pouvoir faire pour mes enfants”, a-t-elle déclaré. “C’est ainsi que commence la richesse générationnelle.”
Les données récemment publiées par le Census Bureau capturent une fenêtre étroite en 2021, avant que les taux d’intérêt ne montent en flèche et que le marché du logement n’atteigne les sommets enfiévrés de cette année. Une plus petite proportion d’Américains ont loué en 2021 qu’à tout moment depuis la Grande Récession.
L’évolution de l’accession à la propriété marque un renversement par rapport à plus d’une décennie d’augmentation de la location parmi les Américains de tous les groupes démographiques. De plus en plus d’Américains louaient plus, même à des âges plus avancés. Et ces locataires ont dépensé une plus grande partie de leur revenu pour se loger que les propriétaires.
La tendance des loyers plus chers a commencé après la Grande Récession et s’est poursuivie pendant la pandémie. Les locataires d’aujourd’hui sont environ deux fois plus susceptibles d’être accablés par les coûts de logement — consacrant 30 % ou plus de leur revenu au logement — que les propriétaires. La différence entre les coûts de logement pour les propriétaires et les locataires s’est creusée pour atteindre un sommet en 40 ans, selon une analyse de Post.
Les locataires sont plus susceptibles que les propriétaires d’être accablés par les coûts de logement
Pourcentage de personnes dans les ménages qui consacrent au moins 30 % de leur revenu au logement
50% accablé par les frais de logement
Locataires étaient deux fois plus susceptibles d’être accablés que propriétaires en 2021
La baisse des taux d’intérêt dans les années 1980 a réduit les coûts pour de nombreux les propriétaires
Les locataires sont beaucoup plus susceptibles que les propriétaires d’être accablés par les coûts de logement
Pourcentage de personnes dans les ménages qui consacrent au moins 30 % de leur revenu au logement
50% accablé par les frais de logement
Locataires étaient plus de deux fois plus susceptibles d’être accablés que propriétaires en 2021
La baisse des taux d’intérêt dans les années 1980 a réduit les coûts pour de nombreux les propriétaires
Les locataires sont maintenant beaucoup plus susceptibles d’être accablés par
les coûts de logement que les propriétaires
Pourcentage de personnes dans les ménages qui consacrent au moins 30 % de leur revenu au logement
50% accablé par les frais de logement
En 1980, un peu plus propriétaires que locataires ont été grevés par les frais de logement
Locataires étaient plus de deux fois plus susceptibles d’être accablés que propriétaires en 2021
Les baisses des taux d’intérêt dans les années 1980 ont fait baisser les coûts de logement pour de nombreux propriétaires
Tiffany Harding, un entrepreneur du gouvernement qui a acheté l’année dernière un condominium de 275 000 $ à Upper Marlboro, dans le Maryland, a vécu avec ses parents pendant un an pour économiser en vue d’un acompte. Même ainsi, elle dit qu’il n’y a aucun moyen qu’elle puisse se permettre la même maison maintenant. Les coûts d’emprunt ont plus que doublé par rapport au taux d’intérêt de 3 % qu’elle a obtenu en octobre dernier, ce qui ajouterait environ 600 $ à ses paiements mensuels et les rendrait inabordables.
“Je suis une femme célibataire noire avec une carrière stable et un bon crédit, mais même alors, j’ai toujours pensé qu’acheter était hors de ma portée”, a déclaré Harding, 42 ans. “J’ai trouvé une fenêtre où je pouvais le faire fonctionner.”
Mais les récents gains d’accession à la propriété pour les personnes de couleur masquent les obstacles systémiques et à long terme qui n’ont pas encore été résolus. Les groupes minoritaires ont longtemps été exclus de l’accession à la propriété en raison d’une discrimination généralisée et d’un racisme structurel, y compris dans le système bancaire, qui a souvent poussé les acheteurs noirs et hispaniques vers des prêts avec des taux d’intérêt plus élevés et des conditions plus médiocres.
Dans l’ensemble, les taux d’accession à la propriété des groupes minoritaires sont encore loin derrière ceux des familles blanches : 46 % des Noirs américains vivaient dans des maisons qu’ils possédaient en 2021, contre 75 % des Blancs américains. Cet écart est plus grand qu’il ne l’était en 1960.
“Il y a des développements prometteurs, mais cela ne suffit pas pour compenser le fait que les familles noires et latinos ont toujours été privées d’accès à la propriété”, a déclaré Vanessa Perry, professeur de politique publique à l’Université George Washington. «Ils n’ont pas eu l’occasion de constituer des capitaux propres et de les utiliser pour financer des choses comme les études collégiales et les retraites. En conséquence, chaque génération consécutive de locataires rate des opportunités majeures qui sont difficiles à égaler avec toute autre voie vers la création de richesse.
Lors d’entretiens, des acheteurs minoritaires d’une première maison qui ont acheté pendant la pandémie ont déclaré qu’une combinaison d’économies supplémentaires, de taux d’intérêt bas et d’augmentation rapide des loyers les avait incités à acheter une propriété. Beaucoup payaient à peu près le même prix pour le logement que lorsqu’ils étaient locataires. Presque tous ont dit qu’ils avaient fini par acheter plus tôt qu’ils ne l’avaient prévu, car le prix de leurs maisons et appartements locatifs était rapidement épuisé.
Les experts disent que l’accession à la propriété n’est qu’une partie de l’équation pour niveler les inégalités raciales. Non seulement il est plus difficile et plus coûteux pour les familles minoritaires d’acheter des maisons – les taux hypothécaires pour les propriétaires noirs sont, en moyenne, 0,3 point de pourcentage plus élevés que pour les propriétaires blancs, selon l’Urban Institute – leurs maisons s’apprécient également à un taux inférieur. Une maison appartenant à des Noirs dans un quartier à prédominance noire a beaucoup moins de valeur que si elle appartenait à une famille blanche dans un quartier à prédominance blanche, selon William Darity, professeur d’économie et d’études afro-américaines à l’Université Duke.
“Même si nous comblions l’écart de propriété – ce que nous ne faisons pas – il y a toujours un écart important entre les maisons appartenant à des Noirs et à des Blancs”, a-t-il déclaré. “Nous parlons d’une grande différence : 150 000 $ ou 200 000 $, et c’est vrai depuis un demi-siècle.
Certaines des plus grandes banques du pays – accusées pendant des années de profilage racial et de discrimination – disent qu’elles prennent des mesures pour aider les minorités acheter des maisons pour la première fois. JPMorgan Chase, par exemple, a déclaré qu’il souscrirait 8 milliards de dollars de prêts hypothécaires pour aider 40 000 emprunteurs noirs et hispaniques en 2020. Bank of America, qui engage 15 milliards de dollars pour aider les familles à revenu faible et moyen à acheter leur première maison, a récemment annoncé un programme d’accession à la propriété sans acompte pour les premiers acheteurs dans les quartiers à prédominance noire et hispanique de villes comme Dallas et Charlotte.
Mais les économistes affirment qu’il existe également un obstacle plus fondamental à l’accession à la propriété : une diminution de l’offre de logements disponibles, en particulier pour les premiers acheteurs. La crise financière a vidé l’industrie de la construction, la laissant avec moins de travailleurs et moins de financement. La construction de maisons neuves a chuté de près de 80 % entre 2006 et 2009 et a eu du mal à se redresser, exacerbant une pénurie de 5 millions de maisons unifamiliales.
Cette inadéquation entre l’offre et la demande a entraîné de fortes hausses des prix des logements et des loyers. Les loyers ont augmenté de plus de 20% en deux ans, selon Redfin, la cotation moyenne aux États-Unis dépassant désormais 2 000 dollars par mois. Les prix des maisons, quant à eux, sont environ 35% plus élevés qu’ils ne l’étaient à la fin de 2020.
Daniela Capistrano, propriétaire d’une petite entreprise dans la région de la Nouvelle-Orléans, a acheté sa première maison en mai.
Capistrano et leur partenaire n’envisageaient pas encore d’acheter. Mais la hausse rapide des loyers les a désespérés, alors ils ont rapidement acheté une maison de départ de 360 000 $ pour eux-mêmes, leur tout-petit, leur chat et leur chien. Ayant grandi en Californie, leurs parents ont toujours loué et Capistrano avait économisé pour un acompte depuis l’âge de 19 ans.
Après avoir déménagé 10 fois au cours des 10 dernières années, Capistrano a déclaré qu’il avait enfin l’impression d’avoir un endroit où vivre à long terme. L’achat d’une maison consistait autant à “échapper aux horreurs de la location” qu’à posséder une maison, a déclaré le quadragénaire qui s’identifie comme Latinx.
“Idéalement, nous aurions eu plus de temps pour magasiner, pour obtenir de meilleures conditions de prêt, mais nous avons dû prendre une décision difficile et rapide dans ce marché immobilier dingue”, a déclaré Capistrano. “Les loyers doublaient et triplaient. Nous nous sommes dit : si nous payons déjà des loyers hypothécaires, pourquoi ne pas contracter une hypothèque ?”
Ces calculs – loyer mensuel par rapport aux versements hypothécaires – deviennent rapidement encore plus difficiles à mesure que les taux hypothécaires atteignent des sommets en 20 ans. La flambée des prix des logements et des taux d’intérêt a rendu particulièrement difficile pour les locataires noirs de pénétrer le marché du logement, selon un rapport d’août du Harvard Joint Center, qui a révélé que moins de la moitié des locataires noirs qui pouvaient se permettre une médiane- le prix de la maison il y a un an peut encore le faire. Cela se compare à une baisse de 44% chez les locataires de toutes races.
Avec leur loyer mensuel de 1 500 $ qui devrait augmenter de 500 $, Fernando Soto Gaulden et son mari ont paniqué et ont acheté une maison.
C’est arrivé plus vite que le couple avait espéré déménager, ramassant une nouvelle construction de 3 chambres à Charleston, Caroline du Sud, en août. Mais ils devenaient rapidement hors de prix pour les locations à proximité et craignaient que leur appartement ne devienne bientôt inabordable.
Gaulden, un immigrant mexicain, est le premier à posséder une maison dans sa famille. Lui et son mari paient maintenant environ 1 700 $ par mois sur leur hypothèque, soit moins que ce qu’ils auraient sur le loyer.
“Les prix des maisons montaient tellement en flèche que nous avons vraiment commencé à nous sentir désespérés, comme si nous ne pouvions pas nous permettre de continuer à louer”, a déclaré Gaulden, 27 ans, qui travaille pour un site d’information espagnol. « Il est devenu très important de déterminer le montant que nous payions pour le logement le plus rapidement possible. Nous avons dû prendre beaucoup de décisions rapides sur les besoins par rapport aux désirs.”
Cette histoire utilise des microdonnées du recensement décennal et de l’American Community Survey (ACS). Les données du recensement et de l’ACS ont été consultées via IPUMS pour les années 1980-2020 et via tidycensus pour 2021. Les points de données de 2007 et 2010 incluent chacun trois années de données, tandis que les points de données de 2015 et 2020 utilisent chacun cinq années de données et 2021 utilise un échantillon d’un an.
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