Lorsqu’un lycée abandonné de Munhall, en Pennsylvanie, a été mis en vente en 2019, Jesse Wig a vu une opportunité.
Les vendeurs demandaient seulement 100 000 $.
L’agent immobilier de 34 ans a acheté l’école, puis a contacté un ami qui l’a mis en relation avec Adam Colucci, un investisseur immobilier de 35 ans et propriétaire d’une entreprise d’audio-vidéo.
“J’ai été mis au courant de l’école, et pour être très honnête, je ne savais pas ce qui avait le plus de sens à faire avec le bâtiment”, a déclaré Wig à CNBC Make It. “Mais pour ce prix, je devais l’acquérir et j’espérais que nous pourrions proposer une bonne option à l’avenir.”
Pendant deux ans, Wig et Colucci ont fait des allers-retours sur ce qu’il fallait faire de la structure. Ils ont envisagé un lieu de mariage, un café en plein air et même un espace WeWork.
“Nous avions de grands yeux, et après deux ans à faire tourner nos roues, tous les professionnels nous ont dit que la fin de la route allait être résidentielle”, a déclaré Colucci.
Les deux ont réalisé qu’ils avaient besoin d’aide et ont contacté Dan Spanovitch, un promoteur à temps plein de 41 ans et gestionnaire de propriétés multifamiliales.
Dan Spanovitch (à gauche), Jesse Wig (au milieu) et Adam Colucci (à droite) ont acheté le lycée abandonné en 2019.
Dan Spanovitch, Jesse Wig, Adam Colucci
“Ces vieux bâtiments peuvent être très difficiles à convertir”, a déclaré Spanovitch. “Nous étions prêts à prendre un risque quelle que soit l’utilisation que nous en ferions. Nous savions qu’à ce prix, nous serions en mesure de lui trouver une utilisation qui générerait suffisamment de rendement pour satisfaire tout le monde.”
Les anciennes salles de classe du lycée sont devenues de nouveaux appartements modernes et l’auditorium est devenu un espace partagé. Ils ont ajouté une salle de sport au rez-de-chaussée.
Tous les professionnels nous ont dit que la fin de la route allait être résidentielle.
Adam Colucci
Investisseur immobilier
Le lycée, qui n’avait pas été utilisé depuis de nombreuses années, faisait 50 000 pieds carrés. Avec autant d’espace, les trois partenaires espéraient obtenir une soixantaine d’appartements.
En fin de compte, il ne leur restait que 25 000 pieds carrés de superficie locative, soit 31 appartements.
A l’origine, le meuble du bas du lycée servait de rangement.
Alexis Zakis
Colucci dit qu’il était important pour eux que le bâtiment conserve certains des éléments de l’école. “Nous avons travaillé en étroite collaboration avec les services des parcs nationaux pour nous assurer qu’il conserve son importance historique”, a-t-il déclaré. “Nous avons fait tout notre possible pour que l’école conserve son aspect historique.”
Les partenaires ont reçu des crédits d’impôt historiques du niveau fédéral et de l’État de Pennsylvanie, bien qu’ils n’aient pas divulgué le montant exact.
Après l’achat de l’école en mai 2019, la construction du bâtiment a commencé début 2020 et s’est terminée en octobre 2021.
Les partenaires ont transformé l’unité du bas en un appartement d’une chambre.
Alexis Zakis
Le produit fini comprend 29 appartements d’une chambre et 2 appartements de deux chambres.
La location a débuté en octobre 2021 et après seulement six mois, l’immeuble a atteint 100 % d’occupation.
Spanovich a déclaré que le loyer de l’immeuble s’élevait à 1 400 $ par mois pour certains logements d’une chambre et jusqu’à 1 650 $ pour les logements de 2 chambres.
En ce qui concerne le partage des bénéfices et des dépenses, Colucci a déclaré que lui, Wig et Spanovich partageaient tout en fonction d’une part proportionnelle de l’immeuble.
Les partenaires sont déjà sur leurs prochains projets
Lorsque Colucci a appris que l’école située en face de leur propriété était à vendre, elle était déjà sous contrat avec un autre investisseur.
“J’ai dit aux gars que si jamais cet accord échouait, ils devaient sauter sur l’achat du bâtiment”, a-t-il déclaré.
Le lycée a été transformé en 29 appartements d’une chambre et deux appartements de deux chambres.
Alexis Zakis
Au début, Wig était un peu hésitant, mais Colucci et Spanovich étaient prêts à partir. “Jesse est venu, et nous l’avons acquis, et je pense que c’était une décision incroyable. Nous en sommes très heureux et avons eu beaucoup de chance”, a ajouté Colucci.
Cette deuxième école, achetée en août 2020, leur a coûté 90 000 $.
Mais Spanovitch a déclaré que leur expérience avec cette école était très différente. La première propriété devait être entièrement rénovée.
Le second ne l’était pas, mais il ressemblait à une maison hantée.
“Quand les bâtiments sont beaux, beaucoup de gens enchérissent dessus, alors vous voulez presque qu’ils ressemblent à des maisons hantées, donc vous avez moins de concurrence”, a ajouté Spanovich.
Cette nouvelle propriété nécessitait des réparations importantes, notamment la réparation d’un toit qui fuyait. Ils devaient également mener une étude environnementale pour s’assurer que la structure du bâtiment était en bon état, malgré des années de dégâts des eaux.
Le plan est que la deuxième école secondaire ait 33 unités résidentielles, composées principalement d’une chambre et de quelques studios.
“Quelqu’un m’a dit un jour que vous feriez faillite en achetant de beaux bâtiments, alors soyez prudent, a déclaré Colucci. “Heureusement, nous avons Dan dans notre équipe, et il a pu trouver la logistique pour que cela fonctionne.”
Les partenaires ont déclaré que le plan de jeu est que les résidents puissent avoir accès aux commodités des deux bâtiments, comme l’auditorium de la première école, le parking à deux étages et une terrasse sur le toit disponible dans le bâtiment numéro deux.
Les partenaires ont partagé des rendus de ce à quoi ressembleront les appartements du deuxième bâtiment.
Perruque Jessé
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