Les constructeurs de maisons ont un livre de jeu sur le ralentissement du logement qui s’est avéré efficace à maintes reprises. Ils commencent par offrir des incitations telles que des rachats de taux hypothécaires. Si cela ne fonctionne pas, les constructeurs commencent à baisser les prix des maisons jusqu’à ce que leur stock d’invendus ait été déplacé.
Avance rapide jusqu’en 2022, et les constructeurs de maisons sont clairement revenus à leur livre de jeu sur la récession immobilière, mais il y a une nouvelle ride : les investisseurs institutionnels. Dans les années qui ont suivi la crise immobilière des années 2000, des investisseurs institutionnels comme Blackstone ont vu une opportunité d’acheter plus directement auprès de constructeurs en difficulté. L’expansion en cette catégorie dite « build-to-rent » signifie que les constructeurs, cette fois-ci, proposent déjà des démarques importantes aux acheteurs de Wall Street.
La semaine dernière, Bloomberg a annoncé que le géant de la construction résidentielle Lennar commencerait à acheter 5 000 propriétés invendues, un montant supérieur à l’ensemble inventaire actif total à Kansas City—aux investisseurs institutionnels. Dans certaines de ces communautés du sud-ouest et du sud-est, les investisseurs auraient la possibilité d’acheter des lotissements entiers à prix réduit.
“Ce qui est une dynamique intéressante avec les investisseurs institutionnels, c’est que beaucoup d’entre eux sont restés à l’écart en attendant que ce moment frappe… [they’re thinking] ‘Hey, je veux acheter ces maisons de vous [the builder]mais je veux bénéficier d’une réduction pour le faire. “”, a déclaré Ali Wolf, économiste en chef chez Zonda. Fortune.
Ces investisseurs institutionnels ne veulent pas seulement des démarques de l’ordre de 10 %, ils espèrent des baisses de prix de « 20 % et 30 % », dit Wolf.
D’une part, le taux hypothécaire fixe moyen actuel sur 30 ans (6,28 %) signifie que le ralentissement du marché de l’habitation est toujours bien présent. D’autre part, la baisse de l’hypothèque fixe moyenne de 30 ans (contre 7,3 % début octobre) signifie que le creux de la demande de logements pourrait être dans le rétroviseur. C’est pourquoi, dit Wolf, certains investisseurs institutionnels pourraient être prêts à appuyer sur la gâchette.
« Ce que nous entendons maintenant, c’est que certains investisseurs, parce que les taux hypothécaires ont baissé, craignent que les principaux acheteurs ne reviennent sur le marché. Donc, certains des acheteurs institutionnels essaient de se précipiter parce qu’ils craignent qu’il y ait une augmentation de la demande des acheteurs principaux et qu’ils perdent leur chance », déclare Wolf.
Pourquoi les constructeurs de maisons comme Lennar s’adressent-ils maintenant aux investisseurs ? Il y a deux grandes raisons.
Tout d’abord, la correction immobilière en cours s’est accentuée ces derniers mois. Alors que les taux hypothécaires flottaient autour de 7% en octobre, le taux d’annulation des constructeurs de maisons (c’est-à-dire le pourcentage d’acheteurs qui annulent leur contrat) suivi par John Burns Real Estate Consulting a grimpé à 26%. Ce taux d’annulation élevé, associé à un faible marché du logement au printemps 2023 à l’horizon, signifie que les constructeurs actualisent plus rapidement et font des offres plus avantageuses pour les investisseurs qui peuvent acheter en gros.
Deuxièmement, les constructeurs de maisons ont encore une énorme quantité de stocks – à la fois unifamiliaux et multifamiliaux – dans le pipeline. Un boom pandémique de la demande de logements couplé à des problèmes de chaîne d’approvisionnement a poussé le nombre de logements en construction aux États-Unis à un niveau record cette année. Maintenant, avec les taux d’annulation qui grimpent en flèche, les constructeurs sont impatients de vendre cet arriéré avant de terminer la construction.
À l’avenir, Wolf s’attend à ce que le pipeline historique de maisons inachevées continue de faire baisser les prix des maisons neuves au cours du premier semestre de 2023. Mais une fois que l’inventaire permanent aura été éliminé et que le pipeline sera sous contrôle, la pression sur les prix des maisons neuves devrait s’atténuer.
Combien de ces logements iront à des investisseurs institutionnels ? C’est difficile à dire.
Alors que des entreprises comme Blackstone ont clairement indiqué qu’elles souhaitaient continuer à développer leurs portefeuilles immobiliers, certains acheteurs institutionnels se sont également temporairement écartés face à la correction actuelle du logement. Ne cherchez pas plus loin que Home Partners of America, propriété de Blackstone, l’un des plus grands propriétaires privés du pays, qui a annoncé en août qu’il mettrait fin aux achats de maisons unifamiliales sur 38 marchés immobiliers régionaux américains.
Il y a aussi le fait que des entreprises comme Blackstone et Starwood ont annoncé plus tôt ce mois-ci des plans pour limiter les retraits de leurs fonds immobiliers. On ne sait pas comment l’augmentation continue des demandes de rachat des investisseurs affectera leurs projets d’investissements immobiliers futurs.
Bien que le ralentissement de l’immobilier oblige certainement les constructeurs de maisons à se démener pour déplacer l’inventaire permanent, cela ne signifie pas que nous devrions annoncer l’apocalypse pour les constructeurs.
Regardez simplement le marché boursier.
Alors que les grands constructeurs de maisons sont tous en baisse par rapport à leurs sommets de 2022, ils sont toujours bien au-dessus de leur cours de janvier 2020. Cela inclut des constructeurs comme DR Horton (+72,9 % depuis le 1er janvier 2020), Lennar (+67,4 %), Toll Brothers (+30,2 %), NVR (+28,5 %) et PulteGroup (+21,8 %). Au cours de la même période, l’indice S&P 500 a augmenté de 22,5 %.
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