Une analyse mise à jour des données du Zillow Home Value Index par Fortune (voir le graphique ci-dessous), constate que 38 % des 200 plus grands marchés du logement du pays ont enregistré une baisse des prix des maisons d’un mois à l’autre en février. Cette part a régulièrement diminué au cours des derniers mois.
Au plus fort de la correction immobilière, 79 % des 200 plus grands marchés immobiliers du pays ont enregistré une baisse mensuelle des prix des maisons en septembre. En octobre, 76 % de ces principaux marchés ont connu une baisse du prix des maisons. En novembre et décembre, il était descendu à 64 % et 67 %, respectivement. Et en janvier, seulement 47 % des 200 plus grands marchés immobiliers du pays ont enregistré une baisse des prix des maisons d’un mois à l’autre.
Qu’est-ce que cela nous dit? Eh bien, la correction des prix des maisons s’essouffle, du moins géographiquement parlant.
Pour mieux comprendre ce qui se passe sur le marché immobilier américain, Fortune construit sept graphiques en utilisant les dernières données désaisonnalisées de l’indice de valeur des maisons Zillow. L’indice mesure la valeur des maisons dans la fourchette du 35e au 65e centile (c’est-à-dire qu’il regarde le milieu du marché).
Jetons un coup d’œil aux données mises à jour.
Le marché immobilier américain a vu les ventes de maisons neuves et existantes chuter à un rythme historique au second semestre 2022, le marché s’étant ajusté à la hausse des taux hypothécaires de l’année dernière.
Cette année, cependant, cette chute libre de l’activité s’est arrêtée alors que le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans a légèrement diminué, passant de 7,37 % début novembre à 6,57 % lundi, et que nous entrons dans la période printanière saisonnière où la demande augmente. Du côté des maisons neuves, les réductions de prix agressives des constructeurs, associées à des incitatifs, comme les rachats de taux hypothécaires, aident les constructeurs à augmenter leurs ventes.
Le résultat? La correction des prix de l’immobilier s’est quelque peu essoufflée. En septembre, les prix des maisons ont baissé dans 79 % des principaux marchés, contre 38 % en février. Mais cela ne signifie pas que les prix nationaux des maisons sont revenus en mode de croissance. En effet, à l’échelle nationale, les prix des maisons mesurés par Zillow ont chuté de 0,02 % en février.
Depuis qu’ils ont culminé en juin, les prix des maisons aux États-Unis, mesurés par l’indice national des prix des maisons Case-Shiller désaisonnalisé, ont baissé de 2,7 % jusqu’en décembre. Sans désaisonnalisation, les prix des maisons aux États-Unis sont en baisse de 4,4 % par rapport à leur sommet.
D’une part, la correction en cours est la première nationale depuis le creux du krach immobilier en 2012. D’autre part, la baisse de 2,7 % est légère par rapport à la baisse de 26 % qui s’est produite entre le pic du marché en 2006 et le creux en 2012.
Contrairement au crash de l’ère 2008, cette fois-ci, nous n’avons ni surabondance d’inventaire (les cotations actives en février 2023 étaient inférieures de 37,6 % aux niveaux de février 2020) ni crise des subprimes.
En fin de compte, les analystes d’entreprises telles que Fannie Mae et Moody’s Analytics s’attendent à une baisse du pic au creux d’environ 10 %. Alors que les économistes de Zillow et CoreLogic pensent que les prix nationaux pourraient atteindre un creux ce printemps. Cela dit, les économistes de toutes ces entreprises reconnaissent que les baisses du pic au creux varieront considérablement selon le marché.
Même si la correction s’est essoufflée, elle est toujours bien vivante.
Au cours des deux premiers mois de 2023, les plus fortes baisses des prix des maisons ont été constatées sur des marchés comme Austin (en baisse de 2,5 % depuis décembre), Boise (en baisse supplémentaire de 2,4 %), Las Vegas (en baisse supplémentaire de 2,4 %), Phoenix (en baisse supplémentaire de 2,2 % ) et San Jose (en baisse supplémentaire de 2,1 %).
“Nous pensons toujours qu’il y a plus [home] correction des prix à venir du côté de la revente, cependant. Et le marché de la revente est toujours plus collant à la baisse lorsqu’il s’agit de [home] prix », Rick Palacios Jr., responsable de la recherche chez John Burns Real Estate Consulting, a déclaré dans une vidéo publiée en février.
Alors que de nombreux marchés du logement de l’Ouest et du Sud continuent de baisser, de nombreux marchés du Midwest et du Nord-Est continuent d’augmenter. Cela inclut des endroits comme Chicago (en hausse de 0,6 % depuis décembre) et Scranton, Pennsylvanie (en hausse de 2,4 % depuis décembre). Contrairement à leurs homologues de l’Ouest et du Sud-Est, les prix des maisons sur ces marchés ne se sont pas aussi éloignés des niveaux de revenu locaux pendant le boom immobilier pandémique.
Parmi les 400 plus grands marchés immobiliers du pays suivis par Zillow, les prix des maisons locales ont chuté en 232 par rapport à leurs sommets respectifs de 2022. Parmi ces marchés en baisse, les prix des maisons en 39 ont chuté de plus de 5,00 % par rapport à leurs sommets respectifs de 2022. Cela inclut des endroits comme Boise (en baisse de 8,9 % par rapport à son sommet), Austin (en baisse de 8,9 %) et Phoenix (en baisse de 7,1 %).
Pourtant, les prix restent en hausse d’une année sur l’autre sur la plupart des marchés de l’habitation. Les quelques exceptions sont des endroits comme Boise, où les prix ont chuté de 5,2 % entre février 2022 et février 2023.
Cela va changer au cours des prochains mois. À mesure que les mois chauds comme février 2022 et mars 2022 reculent, davantage de marchés deviendront négatifs d’une année sur l’autre. En fait, de nombreux analystes du logement s’attendent à national les prix des maisons seront négatifs d’une année sur l’autre d’ici avril.
Cela dit, les prix des maisons ont encore considérablement augmenté depuis le début de la pandémie.
Pendant le boom immobilier pandémique, de mars 2020 à juin 2022, les prix des maisons aux États-Unis, tels que mesurés par l’indice national des prix des maisons Case-Shiller désaisonnalisé, ont grimpé en flèche de 41,2 %. Depuis lors, les prix des maisons nationales ont dégonflé de 2,7 %. Cela réduit les gains restants du boom immobilier pandémique à 37,4 %.
Même les marchés qui connaissent de fortes baisses sont toujours en hausse.
Il suffit de regarder Austin, où les prix des maisons en février étaient en baisse de 8,9 % par rapport à leur prix de pointe de 2022, sont toujours supérieurs de 44,4 % à leur prix de mars 2020.
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