Mardi, nous avons appris que les prix des maisons aux États-Unis, mesurés par l’indice national des prix des maisons Case-Shiller désaisonnalisé, ont augmenté de 0,15 % entre janvier et février. Cette hausse des prix nationaux des maisons d’un mois à l’autre survient après que les prix nationaux aient diminué chaque mois entre juin 2022 et janvier 2023.
Qu’est-ce que cela signifie? La correction de l’immobilier qui a été stimulée l’été dernier par la flambée des taux hypothécaires est clairement en perte de vitesse. Les ventes de maisons neuves repartent à la hausse. Les demandes d’achat d’hypothèque ont touché le fond. Et maintenant, nous voyons à nouveau les prix nationaux de l’immobilier augmenter.
“Le [Case-Shiller] l’indice a affiché un premier gain mensuel en février, après sept mois de baisse, suggérant que les prix des maisons à l’échelle nationale ont atteint un creux. Même dans les marchés où les prix ont chuté le plus depuis les sommets de l’an dernier, comme San Francisco, les prix des maisons ont augmenté en février. Pourtant, les marchés du logement continuent de varier selon les marchés et les niveaux de prix, mais la baisse des taux hypothécaires et la faiblesse des stocks ont été utiles pour fournir le plancher des prix là où les prix semblaient avoir plongé après la flambée des taux hypothécaires », a écrit Selma Hepp, économiste en chef chez CoreLogic, dans un communiqué publié mardi.
En février, les prix des maisons aux États-Unis n’étaient que de 2,8 % inférieurs à leur sommet corrigé des variations saisonnières de juin 2022, ou en baisse de 4,9 % sans correction saisonnière. (Sur une base annuelle, les prix des maisons nationales ont augmenté de 2 %).
La raison pour laquelle les prix nationaux des maisons ont chuté au second semestre 2022 se résume au fait que l’abordabilité du logement – ou mieux, le manque d’abordabilité – a atteint des niveaux jamais vus depuis la bulle immobilière. C’est le résultat des taux hypothécaires qui sont passés de 3 % à plus de 6 % juste après que les prix des maisons aux États-Unis aient augmenté de 41 % pendant le boom immobilier pandémique.
Alors pourquoi les prix nationaux de l’immobilier augmentent-ils à nouveau ?
Cela se résume également à l’abordabilité et à l’offre de logements. Sur le front de l’abordabilité du logement, les choses se sont améliorées au début de 2023, les taux hypothécaires étant tombés en dessous de 7 %. Pendant ce temps, le manque de stocks a agi comme un plancher empêchant des baisses plus prononcées des prix.
Gardez à l’esprit que lorsqu’un indice comme Case-Shiller indique “les prix des maisons aux États-Unis”, il fait référence à l’agrégat national. Au niveau régional, cette histoire continue de varier.
Parmi les 20 principaux marchés suivis individuellement par Case-Shiller, 11 marchés ont affiché une augmentation d’un mois à l’autre en février. Cela inclut les marchés de l’Est comme Cleveland, Charlotte et Washington DC
Parmi ces mêmes 20 grands marchés, 9 marchés ont affiché des baisses des prix des maisons d’un mois à l’autre en février. Cela inclut les marchés occidentaux comme Phoenix et Las Vegas.
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