Et c’est le problème.
Randall, 33 ans, et son mari veulent avoir un deuxième enfant, mais leur troisième chambre est une véranda et ne fonctionnerait pas pour un nouveau bébé. Ils feraient normalement juste chercher à déménager et à vendre à quelqu’un d’autre à la recherche d’une première maison. Mais ils ne peuvent pas imaginer renoncer à leur tarif ultra-bas pour un nouveau hypothèque supérieure à 6 % sur une maison plus grande. Le scénario le plus probable : retarder l’arrivée d’un autre enfant et rester sur place.
“Mon paiement hypothécaire doublerait essentiellement si nous achetions une maison avec à peu près la même superficie en pieds carrés, avec juste une meilleure disposition”, a déclaré Randall. « Je ne peux tout simplement pas le faire. Si je pouvais prédire l’avenir, nous allons probablement rester là où nous sommes. C’est une position trop confortable.
Des gens comme les Randall sont partout et causent des problèmes imprévus au marché du logement. La valeur des maisons a grimpé en flèche au cours des dernières années, alors que la pandémie a remanié les besoins de logement des gens et que les acheteurs ont réclamé les quelques annonces disponibles. Pour calmer cette demande – et maîtriser l’inflation dans l’ensemble de l’économie – la Réserve fédérale a relevé les taux d’intérêt au rythme le plus rapide depuis des décennies. Ces mouvements ont fait grimper les taux hypothécaires au-delà de 7% l’automne dernier, et bien qu’ils aient quelque peu reculé, le taux fixe sur 30 ans est toujours d’environ 6,35%, selon Freddie Mac.
Mais ces augmentations sont également décourager les propriétaires de mettre leur maison sur le marché et de perdre le taux bas auxquels ils ont emprunté de l’argent avant l’année dernière. Et cela réduit l’offre de maisons, en particulier pour les maisons de départ conventionnelles qui ont longtemps aidé les premiers acheteurs à prendre pied sur le marché.
“Le monde revient à la normale, mais nous avons encore les séquelles de ce qui s’est passé”, a déclaré Skylar Olsen, économiste en chef chez Zillow. “Cela pousse le marché du logement à se comporter de cette façon.”
Il est essentiel de trouver un équilibre entre l’offre et la demande sur le marché du logement pour maîtriser l’inflation. Mais les experts disent ne pas voir l’impasse s’améliorer tant que les taux ne baisseront pas, qui n’arrivera probablement pas avant l’année prochaine. Même dans ce cas, l’époque des taux extrêmement bas est probablement révolue pour une génération d’acheteurs de maisons qui ont atteint l’âge où il était beaucoup plus facile d’obtenir un prêt bon marché.
La grande majorité des propriétaires ont des tarifs inférieurs à la moyenne actuelle. Fin 2022, 62% des titulaires de prêts hypothécaires avaient un taux inférieur à 4% et 82% avaient un taux inférieur à 5%, selon les données de Redfin. Un énorme 92 pour cent avaient un taux inférieur à 6 pour cent.
Le nombre de nouvelles inscriptions sur le marché est également bien inférieur aux niveaux normaux, car des millions de propriétaires décident de ne pas bouger. En février, les inscriptions étaient en baisse de plus de 23% par rapport à l’année précédente, selon Zillow, et de plus de 32% par rapport aux niveaux d’avant la pandémie.
La baisse est plus spectaculaire dans certains domaines. Les inscriptions à Winston, en Caroline du Nord, ont diminué de 65,6% en février par rapport à l’année précédente, selon Zillow. À Milwaukee, 49,6 %. Les inscriptions à Las Vegas ont chuté de 39% et à DC, de 36,8%.
La baisse des inscriptions est inhabituelle, même par rapport à avant la pandémie. Selon cette mesure, les inscriptions à Winston ont chuté de 67,3 % et à Las Vegas, de 45,9 %.
En temps normal, Knoxville, Tennessee, aurait environ 10 000 listes actives à tout moment. Mais au moment où Hancen Sale achetait sa première maison fin 2020 et début 2021, seulement 1 300 propriétés étaient à vendre. Il a quand même réussi à acheter une maison historique de trois chambres et deux salles de bains avec un taux hypothécaire de 2,75 % pour 291 000 $.
Sale travaille pour la Knoxville Area Association of Realtors et a vu comment la pandémie a dynamisé le marché du logement de la ville universitaire. En 2021, le revenu annuel nécessaire pour s’offrir une maison moyenne avec un acompte de 10 % était de 55 677 $, selon ses recherches. À la fin de 2022, il était de 88 808 $. Donc, à 25 ans, il ne peut pas imaginer abandonner sa situation, et si jamais il devenait trop grand pour la maison, il la louerait.
“Cela va être difficile pour moi, financièrement, de déménager ailleurs”, a déclaré Sale. « Cela m’a en quelque sorte gelé sur place à bien des égards. Et même si je déménageais, je conserverais probablement une maison comme celle-ci, car le taux est si bas que ce serait un bon investissement générateur de revenus pour moi.
Pendant ce temps, des dizaines de personnes réclament de trouver des maisons disponibles, même si cela signifie assumer un taux élevé.
Emily Engel et Tyler Young essaient d’acheter leur première maison ensemble depuis six mois – depuis que le propriétaire d’Engel lui a dit qu’il voulait vendre la propriété où elle habite. Le couple longue distance a cherché une maison dans le centre-nord du Connecticut pour environ 325 000 $. Ils ont perdu six offres.
Le mois dernier, ils se préparaient à mettre leur septième. Mais alors qu’ils étaient au téléphone avec leur agent immobilier, on leur a dit que quelqu’un d’autre venait de faire une offre massive. Le seul moyen pour Engel et Young de revenir en tête de file serait de déposer 100 000 $ supplémentaires en espèces.
“Il y a un sentiment accablant de désespoir – c’est le mot – qui m’envahit à chaque fois”, a déclaré Engel. “C’est insensé. Nous n’allons pas gagner. Nous ne sommes pas riches. Nous n’avons pas 100 000 $ de plus. J’ai presque 40 ans. Ne suis-je pas assez mature pour posséder une maison ? Tu te sens comme un enfant.
Engel a déclaré qu’elle ne voyait aucun signe de ralentissement de la demande en Nouvelle-Angleterre. Mais le marché du logement est extrêmement sensible aux variations des taux d’intérêt, et il y a des indications que les mouvements de la Fed fonctionnent comme les banquiers centraux l’avaient prévu. Le prix médian des maisons existantes a chuté de 0,9% en mars par rapport à l’année précédente, à 375 700 dollars, selon la National Association of Realtors. Il s’agit de la plus forte baisse de prix d’une année sur l’autre depuis janvier 2012.
Les maisons qui arrivent sur le marché mettent plus de temps à se vendre, ce qui contribue à augmenter les stocks et à apprivoiser la frénésie des acheteurs des premières phases de la pandémie. Les responsables de la Fed parient que le ralentissement finira par se répercuter sur le marché locatif, une étape cruciale puisque les loyers sont devenus le principal moteur de l’inflation dans l’ensemble de l’économie.
“Nous ne le voyons pas encore dans les services de logement”, a déclaré le président de la Fed, Jerome H. Powell, en février. “Mais on s’attend à voir ça. Nous avons besoin que cela se produise. C’est une autre grande partie de l’économie. Il faut que ça vienne. Cela devrait arriver au second semestre de cette année.
Mais les prix ne baisseront probablement pas de façon marquée tant qu’il n’y aura tout simplement plus de maisons disponibles. Les experts ont diverses estimations du nombre de maisons supplémentaires dont le pays a besoin, avec des chiffres allant parfois de 1,5 million à 5 millions. L’année dernière, la Maison Blanche a dévoilé son plan d’action pour l’offre de logements, qui vise à combler le déficit de logements du pays en cinq ans.
Les problèmes persistants de la chaîne d’approvisionnement, les pénuries de main-d’œuvre et la hausse des coûts de construction font que peu d’experts espèrent que le plan pourra se concrétiser. Mais la tendance va au moins dans la bonne direction ; le nombre d’inscriptions provenant de nouvelles constructions n’a cessé d’augmenter depuis 2016. Fin 2019, juste avant la pandémie, près de 19 % des inscriptions provenaient de nouvelles constructions, selon les données de Redfin. Au début de 2023, ce chiffre était passé à plus de 33 %.
Pourtant, il reste encore un long chemin à parcourir, surtout lorsqu’il s’agit d’attirer les gens avec des taux ultra bas.
Jonathan Levitt, 32 ans, a profité du travail à distance et a déménagé de Boston à Boulder, Colorado, pendant la pandémie. En 2021, il a acheté un trois chambres pour 865 000 $. Il a bloqué un taux d’intérêt de 3,05 % et il a estimé que s’il achetait la même maison aujourd’hui, le paiement mensuel serait supérieur d’au moins 1 000 $.
Levitt garde un œil sur les listes de Zillow et voit d’autres maisons moins attrayantes dans son quartier se vendre 200 000 $ de plus que ce qu’il a payé. Il a mis de l’argent dans l’amélioration de la maison – avec des panneaux solaires, un sauna et des équipements d’entraînement. Il pourrait le louer sur toute la ligne. Mais il ne peut pas imaginer vendre ou retourner dans son ancien appartement de Boston sans espace extérieur ni parking.
“Je perds de l’argent dans ce scénario”, a déclaré Levitt, “au lieu d’en gagner.”
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